CONTRATTO PRELIMINARE NEL CASO DI COMPROPRIETA'

Il caso del venditore “solitario”

Quali sono gli effetti del contratto preliminare stipulato da un promittente venditore non unico proprietario dell’immobile, nel caso in cui il promissario acquirente non sia a conoscenza dell’esistenza di una comproprietà?

Il preliminare ha in ogni caso alcuni effetti giuridici. In particolare, il promittente venditore rimane obbligato a procurarsi la proprietà della quota, o almeno il consenso alla vendita dell’altro comproprietario; il compratore che fosse ignaro della circostanza che l’immobile è in comproprietà, avrebbe invece la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto, fatta salva l’ipotesi in cui il promittente venditore non abbia nel frattempo acquistato l’intera proprietà dell’immobile, o almeno si sia procurato il consenso alla vendita del comproprietario.

Per comprendere meglio la fattispecie, è opportuno richiamare i principi giuridici che governano la materia e che sono stati elaborati dalla giurisprudenza in relazione alle diverse ipotesi di vendita di bene indiviso.

L’articolo 1103 c.c.

L’articolo 1103 c.c. prevede che “ciascun partecipante può disporre del suo diritto e cedere ad altri il godimento della cosa nei limiti della sua quota”. Dalla disposizione normativa si desume quindi che il compartecipe non può vendere le quote degli altri partecipanti o l’intera proprietà della cosa comune. In questa ipotesi, dunque, possono essere esperiti solo i rimedi sopra indicati, mentre non sarà possibile per l’acquirente agire per l’esecuzione in forma specifica del contratto finalizzata al trasferimento dell’intero bene (art. 2932 c.c.).

Manca, infatti, il presupposto di tale azione, cioè il consenso alla vendita del bene da parte di tutti i comproprietari. Non sarà possibile per l’acquirente, quindi, ricorrere al giudice per ottenere una sentenza costitutiva del trasferimento dell’intera proprietà del bene. La fattispecie esaminata sottolinea l’importanza nell’attività del mediatore del corretto coinvolgimento nel contratto di tutti i soggetti legittimati ad esercitare diritti sul bene oggetto della vendita, anche eventualmente tramite un rappresentante (es., un procuratore, un amministratore di sostegno, etc.).