Certificato di agibilità nelle compravendite immobiliari

Sul certificato di agibilità si è espressa di recente la Cassazione, con una interessante sentenza, in cui emerge tutta l’importanza che tale documento riveste nelle compravendite immobiliari.

Prima però diciamo che cos’è il certificato di agibilità e poi vediamo come si sono espressi gli Ermellini su una controversia relativa a una vendita preliminare di immobile iniziata perché la promittente venditrice ha omesso di produrre il certificato di agibilità.


Cos’è il certificato di agibilità

Il certificato di agibilità è un documento con cui si attesta che un immobile presenta le necessarie condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico, anche in riferimento agli impianti installati. L’attestazione dell’agibilità, così come la conformità al progetto, sono attestati tramite segnalazione certificata.

Per quali interventi è prevista la certificazione di agibilità

La segnalazione certificata deve essere presentata entro il termine 15 giorni da quando sono stati conclusi i lavori di rifinitura se si eseguono questi interventi:

  • costruzioni nuove;

  • ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali;

  • lavori su edifici esistenti che possono influire sulle condizioni di salubrità, igiene, sicurezza e risparmio energetico degli stessi.

Chi può richiedere la certificazione

Possono richiedere il certificato di agibilità allo sportello Unico per l’edilizia:

  • il titolare del permesso di costruire,

  • il soggetto che ha presentato la Scia;

  • i successori e gli aventi causa di questi due soggetti.

Quali documenti devono essere presentati con la segnalazione

La certificazione di agibilità deve essere corredata dalla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori o di un professionista abilitato ad asseverare l’agibilità;

  • certificato di collaudo statico e dichiarazione di regolare esecuzione del direttore dei lavori;

  • dichiarazione di conformità delle opere alle disposizioni vigenti in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche;

  • gli estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale;

  • dichiarazione di conformità degli impianti installati alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità risparmio energetico prescritte resa dall’impresa installatrice o certificato di collaudo.

Senza certificato di agibilità non si dimostra che l’immobile è agibile

Fatta questa premessa, necessaria a comprendere l’importanza del certificato di agibilità,

vediamo come si è espressa la Cassazione nella recente ordinanza n. 5972/2020, con cui ha risolto una controversia insorta a causa della mancata produzione del certificato di abitabilità da parte della promittente venditrice alla giovane coppia acquirente, che a causa di questo inadempimento, ha ottenuto la risoluzione del contratto preliminare.

Nel ricorrere in Cassazione la promittente venditrice ha sostenuto “che la rilevanza del requisito dell’agibilità è rimessa al concreto apprezzamento delle parti e che, nella specie, i promissari acquirenti non avevano chiesto l’esibizione di tale certificato né al momento della stipula del preliminare, né successivamente, fino al telegramma da loro inviato il 7 gennaio 2002, in prossimità della data fissata per il rogito.”

Motivo di doglianza che la Cassazione ha ritenuto completamente infondato in quanto:

  • per un verso, nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità; con la conseguenza che il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, a meno che il compratore non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza;

  • per altro verso, in tema di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l’importanza e la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.”

La Corte rileva quindi come la promittente venditrice abbia sostenuto di essere stata esonerata dai promissari acquirenti a non produrre il certificato di agibilità. Peccato che tale doglianza non emerge dalla sentenza della Corte d’Appello e che nel ricorrere in Cassazione la ricorrente non abbia lamentato l’omesso esame di questo fatto decisivo. Ha quindi ragione la Corte d’Appello nel ritenere che fosse obbligo della promittente venditrice produrre il certificato di agibilità e nel valutare grave tale inadempimento, anche perché la signora non solo non ha prodotto la certificazione nel termine previsto per il rogito, ma non si è neppure preoccupata di chiederlo in corso di causa, non riuscendo quindi a dimostrare che l’immobile fosse effettivamente agibile.



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